什么是借名买房？有哪些风险？

一、关键词:借名买房、事实认定、法律风险

近年来，随着房价的不断上涨，因借名买房引发的纠纷屡见不鲜。据裁判文书网统计，仅2020年一年因户口问题引发的房屋买卖合同纠纷就有近2600余起。那么，什么是借名买房?借名买房有什么法律风险呢?

二、重点

第一，什么是借名买房?

借名买房合同并不在新颁布的《民法典》合同编规定的19种典型合同中，属于非典型合同。一般而言，“借名买房”是指一方当事人与他人约定,借他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下,但由当事人实际享有房屋权益,他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中的一方当事人为借名人,他人为出名人。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为,房屋登记在出名人名下,而房屋相关权益应由借名人享有。

第二，证明借名买房需要提供哪些证据?

一般而言，借名买房发生在亲友之间，借名买房的书面证据较少。生效裁判文书显示，在缺之直接书面证据的场合，法院认定双方是否存在借名买卖合同关系,一般需要考虑的要件事实为:双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性。在认定证据的真实性上，往往综合全部证据内容、证据间的关联性,结合借名买卖合同的特点,运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定。因此，可以说，在缺乏书面直接证据比如借名买房协议的前提下，法院往往根据在案证据情况进行综合判断。

另外，需要特别说明的是，根据证明规则，主张存在借名买房合同关系存在的一方当事人负有举证证明责任。因此，借名人须要格外注意，不断增强证据意识。

第三，借名买房的合同效力如何?

《民法典》第一百四十三条规定: 具备下列条件的民事法律行为有效: (一) 行为人具有相应的民事行为能力; (二) 意思表示真实;(三) 不违反法律、行政法规的强制性规定不违背公序良俗。因此，借名买房合同只要符合上述规定，就将被认定为有效。相关裁判文书网站公开的生效文书也显示，一般借名买房合同都以有效为原则，以无效为例外。这种例外一般是因为借名购买经济适用房等政策性保障住房或隐匿财产、逃避债务等所致。

第四，借名买房有哪些风险?

1、无法被认定存在借名买房合同关系的风险因为借名往往发生在亲友之间，证据意识较弱，多数案件无书面协议，查清事实较难。生效判决显示，判断借名买房合同关系是否成立往往根据案情进行综合判断，因此，在证据不充分的前提下，存在无法认定存在借名买房合同关系的风险。

2、被认定为合同无效的风险。如前所述，借名买房合同以认定有效为原则，无效为例外。对有规避政策、冒用身份、转移财产等目的的借名买房协议存在被认定为无效的可能。

3、存在着无法履行的风险。即便借名买房协议能够被证据证明成立且有效，在借名人重新拿回房产的过程中，还存在着诸如房屋已被抵押或查封，导致无法过户的障碍。